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Les frais de notaire à l’achat d’un terrain

Comme c’est le cas pour toute cession de bien immobilier ou foncier, il faut en passer par les frais de notaire. La question est donc la suivante : comment calculer ces frais ? Et que dit la loi les concernant ? De plus, pour ce qui est des terrains constructibles, une réforme assez récente a rendu les choses bien plus complexes que par la passé. Pourtant, les « experts » s’accordent tous à dire que cette réforme est simplificatrice. Voyons donc de quoi il en retourne.

Les terrains constructibles.

Et commençons par les terrains constructibles. Car c’est bien ici que les choses sont les plus complexes. Et c’est surtout ce type de terrains qui sont le plus convoités. Autant savoir de quoi il en retourne exactement.

Depuis la réforme, il existe donc quatre cas distincts d’établissement de frais de notaire, que l’on peut regrouper en deux grandes parties. En effet, c’est la qualité du vendeur qui fixe les nouvelles normes.

Si le vendeur est un particulier.

Dans les faits, il est surtout question de l’assujettissement à la TVA. Un particulier ne l’étant pas, voici donc à quoi sera soumis l’acheteur selon sa qualité ;

• Dans le cas ou l’acquéreur est lui-même un particulier, il devra honorer les frais classiques, exactement comme s’il s’agissait d’une transaction immobilière dans le marché ancien. Les droits de mutation seront donc compris entre 5,09% et 5,81% ;
• Dans le cas où l’acquéreur est un professionnel, il devra s’acquitter d’une taxe de 125 €, à condition qu’il prenne l’engagement de construire dans les 4 ans suivant l’acquisition. S’il devait revendre le terrain dans les 5 ans suivant l’achat, il serait soumis à une taxe de 0,715 % sur le prix du terrain.

On entend par professionnel, toutes les personnes morales, qu’il s’agisse d’une société, d’une collectivité ou même d’une SCI.

Si le vendeur est un professionnel.

Et c’est précisément ici que les choses se sont « simplifiées », selon les experts. Il faut bien considérer que les professionnels Français sont soumis à la TVA. Le prix de vente du terrain constructible devient donc un prix TTC pour l’acheteur. Mais c’est bien le professionnel qui doit se charger la question de la TVA. Pour simplifier la chose, nous considérons que le professionnel revend ses parcelles en lots. Nous nous retrouvons donc là encore dans deux cas distincts :

• Dans le cas où ce « lotisseur » est bien le même qui a acquis le terrain auprès d’un particulier en amont, le particulier qui achète le terrain en aval de l’opération devra régler des frais de notaire classiques, c’est-à-dire des droits de mutation (puisque c’est sur ce point précis que les choses ont évolué) compris entre 5,09 % et 5,81 % ;
• Dans le cas où ce « lotisseur » aurait acheté ce terrain à un autre professionnel (un aménageur foncier par exemple), l’acheteur en bout de chaîne règlera alors une taxe de publicité foncière à 0,715 % du prix hors taxe du terrain à bâtir. C’est ce que l’on appelle les frais réduits.

A la finalité, il est ici surtout question de montage financier et de récupération de TVA. Après tout, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? Sachez également que lors de l’achat d’un terrain dit diffus, c’est-à-dire non viabilisé, les frais de notaire s’appliquant sont ceux viables pour le marché immobilier ancien.

Et, concernant la question du terrain constructible, en tant qu’acquéreur, vous pouvez simplement retenir que vous devrez ; soit des frais de notaire classiques, équivalents à ceux pratiqués dans le marché ancien de l’immobilier, soit régler des frais de notaire réduits. C’est justement votre notaire qui vous délivrera ces informations.

Les terrains non constructibles.

Avant tout, sachez que les terrains non constructibles sont exonérés de TVA. Pas de mauvaise surprise donc, de ce côté-là. Par contre, les frais de notaires sont particulièrement élevés au regard du prix auxquels sont cédés les terrains non constructibles. Dans les faits, et selon les simulations que nous livrent les notaires, seuls les émoluments proportionnels varient en fonction du prix du terrain. En outre, d’un département à l’autre, ces tarifs peuvent également bouger.

Parce que quelques chiffres sont plus simples à comprendre que de grandes phrases, voici un exemple de frais de notaire sur l’achat d’un terrain non constructible dans le Morbihan, sans mandat de vente, et sans emprunt.

Prix d’achat : 1 000 €
Emoluments proportionnels du notaire : 88 €
Estimation des copies et formalités : 960 €
Montant de la contribution de sécurité immobilière : 15 €
Droits d’enregistrement : 51 €
Estimation des débours : 400 €

Soit un total de plus de 1 500 € pour un terrain acheté à 1 000 €.

Reprenons les mêmes conditions avec un terrain acquis à 10 000 €. Nous obtenons les chiffres suivants :

Prix d’achat : 10 000 €
Emoluments proportionnels du notaire : 382 €
Montant de la contribution de sécurité immobilière : 15 €
Estimation des copies et formalités : 960 €
Droits d’enregistrement : 51 €
Estimation des débours : 509 €

Soit un total de plus de 1 900 €.

En conclusion sur ce point, on constate que ce sont les frais fixes qui plombent les frais de notaire. Mais les barèmes sont ainsi fixés, et il paraît difficile de passer outre.

Les terres agricoles.

Les frais de notaires inhérents à la vente de terres agricoles répondent aux mêmes règles que les frais de notaire pour les terrains non constructibles, à compter du moment, bien sûr, où la vente s’effectue de particulier à particulier. Comme nous l’avons expliqué plus haut, dès lors qu’un professionnel est le vendeur, on doit faire intervenir la notion de TVA.

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Voilà donc les règles concernant les frais de notaires sur les terrains, qu’ils soient constructibles ou non. Vous êtes désormais fixés sur ce qu’il pourra vous en coûter d’acquérir un bien foncier. Notez toutefois que le notaire n’est pas forcément celui qui se sert le plus au passage. C’est bien l’état qui impose ses conditions. Le notaire est simplement l’officier public chargé d’authentifier les actes et de collecter les fonds au nom de l’état.