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Frais de notaire à l’achat d’un bien immobilier

Avant toute chose, il est bon de rappeler que ce n’est pas le notaire qui fixe les frais de notaire. En effet, la majorité des frais, droits et taxes présents dans cette appellation sont le fruit de la législation fiscale en vigueur. Ainsi, et même si nous trouvons parfois (voire toujours…) que ces frais sont trop élevés, ils ne sont pas du fait du notaire.

Avant de voir quelles sont les différences dans ces frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier, revoyons donc ensemble comment se décomposent ces frais de manière générale.

Décomposition des frais de notaire, de manière générale.

• Les émoluments proportionnels ; ces émoluments sont obligatoirement perçus par le notaire. Ils découlent du décret du 8 mars 1978 et se déclinent suivant un barème officiel défini
  1. De 0 à 6 500 € : 4%
  2. De 6 501 € à 17 000 € : 1,65 %
  3. De 17 501 € à 60 000 € : 1,10 %
  4. Au-delà de 60 001 € : 0,825 %

Il y a deux éléments importants à retenir concernant les émoluments proportionnels. Pour commencer, mais vous avez compris, ce n’est pas le notaire qui fixe le montant de ces frais. Ensuite, prenons un exemple pour mieux comprendre leur application.

Pour un bien immobilier d’une valeur de 150 000 €, les émoluments proportionnels seront calculés comme suit : 6500 x 4% + (17 000 – 6500) x 1,65% + (60 000 – 17 000) x 1,10% + (150 000 – 60 000) x 0,825% ; soit la somme totale de : (260 + 173,25 + 473 + 742,5) = 1 648,75 € HT, auxquels s’ajoutent une TVA à 20 %, soit 1 978,50 €, que l’on arrondit à 1 979 €.

• Les émoluments fixes ; ces émoluments sont relatifs aux opérations indispensables que le notaire effectue et qui permettent la rédaction de l’acte. C’est ainsi que le notaire peut nous facturer un acte de naissance, une purge de droit de préemption ou n’importe quel document administratif. Le calcul de ces frais se réalise par unité de valeur. Le montant de chaque UV est actuellement de 4,68 € TTC (3,90 € HT).

• Les honoraires de négociation ; il arrive que lors de l’achat de votre résidence, vous passiez également par le notaire pour la négociation du bien, plutôt que par une agence immobilière. Les honoraires de négociation du notaire sont l’équivalent des frais d’agences. Tout simplement. Mais le pourcentage des frais de négociation demandés par le notaire sont plus bas que ceux facturés par une agence immobilière : 5% pour un bien immobilier dont le prix de vente est inférieur à 45 735 €, et 2,5% pour tout bien de valeur supérieure. Pour information, les agences immobilières tournent autour de 6,5 %.

De la même façon qu’il est possible (et même conseillé) de négocier les frais d’agence immobilière, il est également possible de négocier les honoraires de négociation du notaire.

• Les honoraires de transaction ; il est très rare que l’on voit ces frais. Ils n’interviennent qu’en cas de litige, et seulement si effectivement c’est bien l’étude notariale qui a joué le rôle d’intermédiaire direct entre les parties dès la négociation.

• Les débours, ou déboursés ; on retrouve ici les sommes d’argent avancées par le notaire au compte des acheteurs. Il peut s’agir de frais de géomètre expert, de la facture du diagnosticien, voire des architectes les cas échéant, notamment en ce qui concerne les documents relatifs à l’urbanisme.

Voilà pour le cas général. Dans tous les cas, ces frais s’appliquent et suivent le même barème. C’est ensuite, et en fonction du type de bien acquis (ancien, neuf, terrain…) que les différences se font. Mais il s’agit là pour le notaire de collecter le droits et taxes pour le compte du trésor public. C’est d’ailleurs ici que les sommes sont les plus importantes.

Les frais de notaires dans l’ancien.

Afin d’être bien certains que nous parlons de la même chose, nous précisons que le terme « ancien » s’applique à un bien immobilier ayant déjà eu une première vie. C’est-à-dire qu’il a déjà été la propriété d’au moins une personne avant que vous ne décidiez de l’acheter. De plus, ce bien doit avoir plus de 5 ans. Les droits et taxes sont donc les suivantes sur un bien immobilier dans le marché de l’ancien :

• Taxe départementale de publicité foncière. Cet impôt est compris entre 3,80 % et 4,50 % du prix de vente du bien. Une latitude est laissée aux départements qui décident d’appliquer le barème qu’ils souhaitent entre ces deux valeurs de pourcentage ;
• Taxe additionnelle au profit de la commune, à hauteur de 1,20 % ;
• Frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’état. Il s’agit ici d’un pourcentage de la taxe départementale de publicité de foncière. Ce pourcentage est de 2,37 %, appliqué sur les 3,80 % à 4,50 % exprimés plus haut.

Le cumul des ces différents droits (ou taxes ou impôts, comme vous voulez…) nous amène à un taux global compris entre 5,09006 % et 5,81 %, selon les départements. Ils sont autrement appelés « droits de mutation » et représentent plus de deux tiers des frais de notaire.

Les frais de notaires dans le neuf.

Pour grande partie, acheter dans le neuf, c’est acquérir un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement). En effet, faire construire revient à acquérir un terrain (relevant donc des frais de notaire applicables aux terrains constructibles). Et concernant la VEFA, la différence se joue au niveau de la TVA. De fait, la TVA est fixée à 20 % et la taxe départementale de publicité foncière est limitée à 0,70 %. Quant aux frais d’assiette et de recouvrement, ils sont contenus à 2,14 % des 0,70 %. Compte tenu d’une TVA élevée, les frais de notaire sont donc bien plus bas.

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En conclusion, on constate que le notaire, si souvent décrié pour ses tarifs prohibitifs, ne fait que suivre la loi et les réglementations. Il applique les barèmes, collecte les fonds, rédige les actes et enregistre toutes les données pour le compte de l’état.

De votre côté, vous êtes désormais en mesure de calculer vous-mêmes vos futurs frais de notaire lors de votre acquisition prochaine d’un bien immobilier. Nous espérons avoir été assez clairs et vous invitons à poursuivre votre visite sur notre site.