Frais de notaire, guide et conseils

Que l’on souhaite acquérir un bien, neuf ou ancien, que l’on désire effectuer une donation de son vivant à ses enfants ou à un tiers, ou que l’on doive percevoir des biens ou de l’argent d’une succession, il est une chose à laquelle il nous est impossible d’échapper ; les frais de notaire. En effet, quelle que soit la démarche que nous entreprenons, nous sommes toujours confrontés au Notaire, qui n’est autre que le représentant de l’état, au nom duquel il rédige des actes authentiques.

Pour autant, la profession est souvent décriée, alors même que son utilité, voire son indispensabilité est requise dans biens des domaines. Contrat de mariage, contrat de cession d’un bien immobilier, donation, succession, hypothèques… Ce sont autant de terrains sur lesquels le notaire exprime ses compétences en droit, et délivre ses conseils avisés.

Qu’est ce qu’un notaire ?

La profession de notaire n’est pas toute jeune. Dans la Rome antique, ces derniers existaient déjà. Ils étaient des officiers publics, et leur rôle consistait à rédiger des actes originaux. Le notaire est celui qui note, qui rédige des actes. Tout au long de l’histoire de France, les différents monarques, de Charlemagne à Philippe Le Bel, n’auront de cesse de faire en sorte d’uniformiser les règles à travers le royaume de France, et d’institutionnaliser la profession.

Mais le code du notariat que l’on connaît aujourd’hui est d’inspiration Napoléonienne. Dans les grandes lignes, c’est d’ailleurs le même. A compter de 1945, les notaires deviennent officiellement des officiers publics.

Il existe en France aujourd’hui près de 10 000 notaires. Un peu plus d’un tiers sont des femmes. Leur rôle consiste à éclairer le consentement des diverses parties et à délivrer un caractère authentique à tous les actes que nous lui demandons. Bien qu’il s’agisse d’une profession libérale, le notariat n’en est pas moins participant actif à l’exercice de l’autorité publique. Les notaires se cèdent leurs études, mais sont nommés par une décision du ministère de la justice. Ce qui leur confère un statut à part.

La fonction du notaire est donc de rattacher des contrats privés à l’autorité publique. Certains actes sont obligatoires, d’autres sont de la simple volonté des parties, afin d’authentifier la transaction, ou l’accord. Outre ce point précis, les notaires doivent également conserver ses actes, ainsi que les minutes y afférant.

En véritable généralistes du droits, les notaires sont autorisés à intervenir en tant que conseils sur de nombreux points, tel que l’immobilier, la famille, l’entreprise ou encore les collectivités.

Que comprennent les frais de notaire ?

C’est souvent sur ce point précis des frais de notaire que nous tiquons. Mais l’appellation est trompeuse, car les frais de notaire sont pour la plupart des frais que le notaire perçoit et enregistre pour le compte du trésor public, voire d’autres organismes d’état. Dans les faits, la rémunération d’un notaire se décompose en trois parties, nommées débours, émoluments et honoraires.10

Seuls les émoluments et les honoraires sont partie prenantes de la rémunération du notaire. Les émoluments sont fixes, et identiques pour toute la France. Il s’agit d’un barème national établi par réglementation en fonction du type de prestation.

Les honoraires sont les commissions du notaire, mais qui concernent seulement les activités pour lesquels le notaire n’est pas mandaté en tant qu’officier public. En somme, c’est la partie privée et libérale de l’exercice de sa profession. Nous reviendrons plus en détail sur la question des frais de notaire dans la page prévue à cet effet.

Comment réduire les frais de notaire ?

Comme nous l’avons vu un peu plus haut, les frais de notaire sont bien plus des frais de l’état, fixés et rigides. Les barèmes sont applicables de la même manière partout en France et il paraît difficile de jouer sur ces points là. Néanmoins, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, par exemple, certaines astuces peuvent vous faire économiser un peu d’argent.

Même si nous reviendrons plus en détail sur ces astuces dans la page dédiée à la question, voici les pistes qui vous permettront de réaliser des économies substantielles ;

  1. En cas d’achat par le biais d’une agence immobilière, pensez à régler vous-même les frais d’agence, et précisez-le au notaire. Ainsi, les frais de notaire s’appliqueront sur le prix net vendeur, et non sur l’enveloppe globale ;
  2. Si vous faites l’acquisition d’un bien déjà meublé, pensez également à chiffrer le mobilier, afin de le séparer du prix de l’immobilier. En effet, les frais de s’appliquent pas sur le mobilier ;
  3. Dans certains cas, il vous est également possible de négocier les émoluments du notaire. N’oubliez pas que tous les notaires sont en concurrence et que rien ne vous impose un notaire en particulier. Vous pouvez tout à fait le choisir à votre guise ;
  4. Pensez à la caution tiers (type Camca, Saccef ou Crédit Logement) pour remplacer l’hypothèque traditionnelle…

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Nous avons effleuré la question un peu plus haut dans cet article, et, encore une fois, nous reviendrons plus en détail sur la question dans une page dédié. Mais sachez dès à présent que les frais de notaire se décomposent en trois grandes parties, elles-mêmes comprenant des sous-parties, plus ou moins fixes.

Pour résumer, avant de détailler plus les choses sur les calculs des frais de notaire, nous distinguons le calcul général des frais de notaire, des calculs particuliers, inhérents au type d’acte, notamment au niveau immobilier.

De fait, et en ce qui concerne le calcul général, on note que les frais de notaire sont composés des émoluments, proportionnels et fixes, des honoraires de négociation et/ou de transaction et des débours, qui ne sont autres que les frais avancés par le notaire pour le compte de son client. A cela, viennent s’ajouter les calculs concernant les taxes diverses et variées dont notre pays à le secret.

7Ainsi, concernant les biens immobiliers acquis dans l’ancien, on retient la taxe départementale de publicité foncière, la taxe additionnelle au profit de la commune et les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’état.

Si vous achetez un bien neuf ou une VEFA (Vente en état futur d’achèvement), vous réglerez une taxe départementale de publicité foncière plus basse, des frais d’assiette et de recouvrement légèrement moins onéreux, et une TVA de 20 %.

Les frais d’acquisition d’un terrain constructible sont régis sensiblement de la même façon que ceux inhérents à l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien. Toutefois, il peut exister une distinction selon la qualité de l’acheteur et/ou du vendeur (particulier ou professionnel). Nous y reviendrons également plus en détail un peu plus loin.

Quoiqu’il en soit, les frais de notaires dépendent de différents paramètres et il n’est pas toujours simple de tous les maîtriser.

Calculer les frais de notaire pour une succession ?

Dans le principe, on note que les frais dépendent entièrement de la valeur des biens. En fait, un barème existe, et ce dernier est progressif en fonction de la valeur des biens. D’ailleurs ce barème évoluera à compter de mai 2016, et sera légèrement à l’avantage des particuliers. Comme c’est le cas pour tous les frais notariés, les frais de notaire en cas de succession ab intestat, c’est-à-dire sans testament, sont décomposés en trois grandes familles ; les droits et taxes, les débours, et la rémunération à proprement parler. Et là encore, on distingue les émoluments, réglementés, et les honoraires.

Si l’acte de notoriété et l’inventaire sont des sommes fixes, il n’en va pas de même pour le certificat de propriété, l’attestation de propriété, la déclaration de succession, et le partage éventuel de la succession, qui donnent droit à un calcul au pourcentage, basé sur la valeur des biens. Plus la valeur augmente, plus le pourcentage baisse. Mais nous y revenons en détail ici.

Cependant, n’oubliez pas que l’on n’évoque ici que les frais de succession, et qu’il reste encore à régler les droits de succession, qui, eux, sont fonction de la qualité de l’héritier. Pour résumer ce point sur les droits de succession, on peut dire que plus l’héritier est proche généalogiquement parlant du défunt, et plus ces droits sont faibles.

Frais de notaire pour une donation.

Encore une fois, nous reprenons le triptyque cher à la décomposition des frais de notaire ; taxes et droits, émoluments et honoraires. Mais toutes les donations ne donnent pas forcément lieu à acte notarié. Si cet acte peut être rendu obligatoire dans certains cas, il est très souvent conseillé. Malgré tout, rien n’interdit d’avoir recours à une donation manuelle. Dans ce cas, les frais de notaire sont inexistants.

Mais là encore, les frais de notaire ne sont pas la seule source de prélèvement. Les droits de donation peuvent être élevés. Et ils le sont d’autant plus que le degré de parenté est faible. Des abattements existent. Pour plus de clarté sur la question, nous abordons les frais et les droits de donation dans un article que vous pouvez lire ici.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier.

C’est le point important des frais de notaires. Nous l’avons déjà abordé un peu plus haut. Mais nous revenons ici sur le détail de ces frais. Comme évoqué plus haut, les frais de notaire peuvent être différents selon que vous fassiez l’acquisition d’un bien dans le secteur neuf, dans l’ancien, ou même d’un terrain constructible.

Le point à noter concernant l’ancien, c’est la latitude que laisse désormais l’état aux départements pour fixer le montant de la taxe départementale de publicité foncière. D’un département à l’autre le pourcentage de cette taxe peut passer de 3,80 % à 4,50 % de la valeur du bien. Autrement dit, c’est un impôt qui permet de financer le conseil départemental. Et, à compter du moment où les dotations de l’état aux collectivités territoriales diminuent drastiquement, il faut s’attendre à ce que les départements même les plus réticents approchent du plafond de la taxe.

Ensuite, chaque commune taxe également à hauteur de 1,20 %. Enfin les frais d’assiette et de recouvrement sont eux-mêmes un pourcentage du montant calculé sur la publicité foncière.

Dans le neuf, les choses sont différentes. La taxe de publicité foncière n’est plus que de 0,70 %, mais une TVA à 20 % est décomptée. Les frais d’assiette et de recouvrement tombent également à 2,14 % des 0,70 % de la taxe de publicité foncière.

Calcul des frais de notaire pour l’achat d’un terrain.

Le calcul de base des frais de notaire sur un terrain est exactement le même que celui des frais de notaire pour une acquisition immobilière dans le marché ancien. Néanmoins, il peut y avoir des cas différents, selon la qualité du vendeur et de l’acheteur. En somme, selon que le vendeur soit un professionnel (lotisseur par exemple) ou un particulier, et que l’acheteur soit un professionnel ou un particulier, on distingue différents cas d’application des droits et taxes, qui sont une composante des frais de notaire.

Afin de ne pas encombrer cette page de ces différents cas de figure, nous reviendrons sur la question dans une page appropriée, que vous trouverez ici.

Simulation de calcul des frais de notaire.

Dans cette page, nous effectuons quelques calculs de frais de notaire selon la nature de l’acte. Nous voyons donc ainsi comment calculer au plus près ses frais de notaire en cas d’acquisition immobilière, quelle que soit la nature du bien, ou encore, un exemple de calcul de frais de notaire sur une succession ou une donation.

Le but de notre démarche est de vous donner les clés afin que vous puissiez vous-mêmes anticiper les calculs de vos frais de notaire, grâce à quelques explications et quelques exemples.decomposition frais notaire

Mais à la lecture de cette page, vous aurez déjà remarqué une chose, le notaire n’y est pas pour grand-chose dans le montant des frais qui nous sont facturés. En fait, et même s’il peut parfois arriver qu’il puisse jouer (en notre faveur) sur le montant des émoluments réglementés, sa marge de manœuvre est très limitée et concerne surtout ses honoraires. Tout le reste est fixé par des règlements émanant de l’état.

Toutefois, que ceci ne vous empêche pas de négocier, comme vous le feriez avec n’importe quel autre commerçant. N’oubliez pas qu’il y a près de 10 000 notaires en France et qu’aucune loi ne vous oblige à mandater le notaire de votre commune. D’ailleurs, à ce propos, apportons une petite précision supplémentaire. Si le notaire choisi par l’autre partie ne vous convenait pas, vous avez le droit de faire intervenir un autre notaire dans le jeu. Dès lors, le coût total de l’opération ne doublera pas. Les frais de notaire seront partagés entre les deux notaires. Dans certains cas, deux avis valent mieux qu’un…